地产牛市再现荐股哈

地产：牛市再现 荐12股 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

投资要点：

“白银时代”房地产各项指标增速均回落，形成新的供求平衡在经历了十几年的高速发展后，房地产行业的主要矛盾由住房短缺转变为结构性过剩，未来销量、投资等各项指标都会下降，形成新的供求平衡。预计2015年商品房销售面积回升7%左右，新开工保持0增长，投资增速继续下滑至8%左右。长期看，城市化迁移及人口教育程度提升将弥补因抚养比上升而正在消退的人口红利，形成白银时代的住宅刚需，而当前人均住房面积较低使得改善性需求仍大量存在。

宽松的行业政策将至少持续至2015年上半年我国房地产行业政策变动频繁，我们梳理了2008年以来地产政策的变动及住宅销量的变化，发现政策是影响房地产行业短期基本面的重要因素，而其对地产股收益率的影响在多数情况下更是起到了立竿见影的效果。2014年地产政策宽松，以去库存为目标，当前销量回升但库存仍在高位，2015年上半年去库存的主要目标不会发生改变。如果成交量持续高位，则6月前后可能会导致价格的上涨，这时政策走向将存在变数；而如果春节后成交量重回低迷，则政策仍有放松空间，如继续降低按揭利率，降低交易税费，一线城市限购逐渐放松等等。

开发商利润率被压缩，但资金风险降低，净利润增速2015年将回正2014年房价下降，但地价继续上涨，虽然降息可降低2015年开发商资金成本，销售好转后营销费用也将降低，但预计仍然不可抵消土地成本上升和售价下降导致的利润率下降。近几年利润率不断下滑，房企纷纷通过提高周转速度，或“小股操盘”输出管理，寻找轻资产发展模式，因此ROE可能较为稳定。2014年上市房企融资环境发生逆转，股权方面再融资放开，债券方面银行间中票市场向上市房企打开，2015年行业资金断裂风险降低。2014年行业收入增速将有所下降，但高于A股市场，预计10%左右，但由于利润率下降，部分项目需要计提减值准备，今年净利润同比降下滑。2015年随着住宅销量的回升，上市房企收入和利润增速将分别提升至15%和10%。

维持行业“推荐”评级，关注四大主题行业政策保持宽松，历史上降息周期下地产板块有长期的良好收益，维持行业“推荐”评级，关注四大主题：1）龙头公司：万科A，保利地产，招商地产；2）国企改革：天健集团，中洲控股，深振业A，南国置业； ）京津冀板块：华夏幸福，荣盛发展；4）积极转型：华业地产，金科股份，苏宁环球等。

风险提示：

既然做了 行业政策提前收紧等。