地产源头活水资本创新计划

地产：源头活水 资本创新 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

陈涛离队可能大增 地产企业资本化重迎发展期：对于上市房企而言，融资渠道的多样性是其赖以促进成长的主要手段，其中股权再融资则是相对最为高效和便捷的一种融资方式。2000年以来，上市房企共通过资本市场融资约 000亿，其中增发募资占到近六成。通过不断再融资获取低成本资金以及置换高成本债务，是房企纷纷通过IPO、借壳等方式奔赴资本市场的主要原因。06年-09年的资本化阶段正是助推上市房企加速成长和拉开差距的阶段，我们也曾在当时的《资本化、规模化、兼论成长》的报告中，多有论述。而相对来看，未能顺利实现资本化的上市房企则在竞争中失去先机。

地产企业融资市场化加速：A股地产再融资相对放缓从2010年4月17日开始执行，到2014年 月19日中茵股份、天保基建增发方案正式获批，历时近4年，期间的政策执行和逐步放松实际也体现了政府对于房地产调控政策的变化。截止目前已经有大名城、迪马股份、北京城建等企业再融资方案获得证监会正式核准。

我们认为，地产企业在A股资本市场的融资天花板必将重新打开，资本市场机制市场化趋势不可逆转。

再融资企业分类剖析：随着再融资功能的重新恢复，未来将会有众多地产股再融资预案通过审批或者发起再融资，而不同的再融资方案和规模也会对其市场反应产生不同的影响，因此我们对已发布再融资预案的地产股资产质地和再融资项目进行了筛选分析，希望在繁杂的再融资方案中梳理出具备投资机遇的标的。我们主要分为以下四大类：重组类，已通过审核类、待审核企业分为转型创新企业和传统房企。

绝对收益组合构建：经过对再融资企业的分类，我们认为具备以下条件的企业将具备更好的投资机遇，并以此构建了绝对收益组合，也希望在当前市场环境下提供一定思路：1、百亿市值以下，项目简单合规。100亿市值以下的企业往往正处于区域规模扩张的阶段，项目较为集中，企业运营较为规范，即使存在部分问题，整改起来也较为便捷。2、增发价和市价接近。我们建议关注当前股价接近或者低于增发价的企业，且企业无调整增发价格的计划，这些公司存在一定的低风险套利空间。 、具备创新转型的思路。极为优秀的企业能在分化格局中成功，但大部分房企还是去选择创新的思路。它们无论是在地产领域产业链上的延伸还是往其他产业领域拓展，都将在新的渠道提升公司成长空间和利润增长点，从而打破当前地产板块的估值囹圄。