南汇并入浦东四房企受益搭配

事件：

上海市政府新闻发言人称国务院已批复，同意撤消上海市南汇区，将其行政区域并入上海市浦东新区。

评析：

大动作配合大目标。原浦东新区面积为532.75平方公里，原南汇区面积677.66平方公里。我们认为，上海市将浦东新区这一重要经济增长级的行政版图大规模扩张，最重要是显示了未来区域定位全面提升的宏伟目标。对于浦东新区的发展，上海市政府在政策上给予了明显的倾斜支持，而行政区域的扩大很可能意味着享受政策优惠范围的扩大。

根据上海土地管理部门的公示信息，2008年以来浦东新区成交土地16幅，总面积90.36万平米，平均成交价格7734元/平米，其中2009年以来成交仅三幅共5.6万平米，成交均价2人们会忆起好莱坞奉献的大片狂潮.96万元/平米；而相比之下南汇区土地资源丰富，价格较低，成交活跃，2008年以来共成交63幅共计273.78万平米，成交均价1679元/平米，其中2009年成交13幅，成交均价409元/平米。由于土地用途有明显差异，浦东新区成交土地已仓储、住宅、商业、金融为主，南汇区则以工业、交通用地为主，但可以看出两个区域之前地价存在的巨大差异，同时也意味着南汇土地价值巨大的提升空间。

我们认为，新并入的南汇区面积巨大，但距离传统的市中心区距离较远，且大部分地区基础配套设施相对落后。如此大规模区域的全面提升势必分步进行除了向世人证明自己那所向披靡的战斗力外，因此地价房价不可能马上向浦东看齐，而是随着配套设施和区域经济规模的实质提升而提升。因此对房地产开发而言，南汇概念有实质性，但也有长期性。

当前在原浦东新区和南汇区拥有土地储备较多的主要上市公司有中华企业、陆家嘴、张江高科、浦东金桥、外高桥等，预计几家都将不同程度地受益此次事件，其中中华企业在南汇两个大的住宅项目可能存在较大增值空间；张江高科和浦东金桥的园区土地价值上升动力主要来自区域经济和文化地位的提升；而陆家嘴则更可能受益老浦东金融中心区相关规划；外高桥作为浦东一大经济功能区也可能从中受益，但我们未掌握公司土地储备面积的确切数据。

全国龙头万科、保利、金地等当前资金状况普遍好转，已经具有进一步土地扩张的条件和意愿，并且都具有上海市场成功经验和品牌竞争力，因此也有可能成为区域提升的受益者。

我们认为本次政府信息公告可能成为短期股价的刺激因素，而该事件对相关企业存在确定的长期利好，因此建议采取"一站二看三通过"的策略，注意短期操作风险，长期关注实质受益企业，对中华企业、张江高科、陆家嘴、万科、保利地产、金地集团维持"增持"评级。

数据来源：公司公告（注：统计数字基本准确但不完全）