天价豪宅之惑

4月15日，科学城()发布一季度业绩预亏公告。预计2008年第一季度将亏损人民币650万-750万元。

公告称，公司处于产业结构调整期，2005年度投资的北京柏悦酒店尚处于筹备期间，未能在本业绩期间取得营业收入及利润，且按照新《企业会计准则》的有关规定，其开办费用在发生时即进入当期费用。

该公司董秘办公室一位负责人向本报解释，预亏的另外一个原因则是因为柏悦府项目销售不佳。

销售速度缓慢导致净利润下降

这并不像是一笔十分划算的买卖。

2005年，科学城与北京银泰置业有限公司(下称“北京银泰”)采取非法人联营形式及协同销售分享收益的方式，合作开发北京柏悦府项目。

柏悦府位于北京银泰中心的50层至58层，仅有公寓21套。和柏悦居有一字之差，但是价格拥有天壤之别。柏悦居为精装修酒店式公寓，而柏悦府均为毛坯房，前者户型面积为1 0、240平方米一居、两居，售价为4万元左右，后者户型面积在 平方米之间。

而柏悦府也成为北京市单价最昂贵的楼盘。2006年柏悦府以7万/平方米天价开盘并开展全国各地专卖店的巡店服务，但科学城的业绩并没有因此而增长，继2006年净利润下滑22. 0％之后，2007年上半年科学城净利润同比再次下滑4.70％。

据了解，柏悦居已经销售完毕，而柏悦府则相对销售情况较差。

2006年，柏悦府项目实现销售。截至2006年12月 1日，按合作协议中的约定，科学城获取分成收益4 00.10万元，投资净收益为406 .59万元。

根据科学城公告所示的柏悦府项目的销售收入分配原则，若结算期内柏悦府每建筑平方米销售均价在50000元以上时，S科学城实际分得的收益为[(40000- 0000)×20％+()×25％+(销售均价-50000)× 0％]×销售面积，按此计算，柏悦府每销售1平方米，科学城可从中获取10500元的收益。

科学城2005年11月26日的公告同时显示，柏悦府项目的规划设计总建筑面积约为17 94平方米。按每平方米可获10500元的投资收益计算，科学城可累计从柏悦府项目中获取1826 .7万元的收益。而2007年年报显示，该项目2007年度取得分成收益5250.9 万元。根据其投资收益计算，意味着柏悦府尚余一半左右未能实现销售。

天价豪宅前景未卜

科学城不久前公布的年报显示，2007年度实现营业收入7177爱菜会带来刚刚发行不久的solo新单曲《精彩的星期天～Ｇｙｕ Ｇｙｕ goodday！》。.80万元，营业利润104 .98万元，净利润246.66万元，同比下降95.51％。而公司利润主要来源于公司与银泰置业公司合作的柏悦府项目。柏悦府项目未来销售情况如何，将直接关系着科学城未来的业绩。

4月16日，本报致电柏悦府售楼处，销售人员回答，该项目已经上涨到10万元/平方米，但同时表示可以打折。

目前豪宅市场已形成了浓重的观望气氛。

进入2月份后，北京超过25000元∕平方米的高端住宅成交低迷程度令人始料未及，大量项目每月仅有个位数的成交量。

目前京城在售均价25000元/平方米以上的高档公寓项目有 6个，由于降价促销等原因，2月份成交均价 5 1元/平方米，环比1月份微降2.9％。

仲量联行北京研究部主管陈斌在2008年一季度市场回顾会上，谈及豪宅销售状况不佳的现状时向本报表示，消费者预期房价在奥运会之后房价会下降，因此选择购买时更加谨慎，使得市场观望气氛更加浓重。

另据北京嘉华四季房展的研究显示，近年来北京市区地产项目体量逐渐减少并趋向高端化，五环以内的土地由于其稀缺性使土地价格不断蹿高，开发成本亦随之上升，促使市区房地产向高级公寓方向发展。CBD核心区域内的天价楼盘，将越来越受到其他项目的冲击。

“目前销售情况不好的豪宅，均是之前打着投资旗号的高档楼盘，而通货膨胀时代富人们也有资产保值的需要，从股市上的资金可能会回流到楼市上来，价格弹性变化较小的豪宅可能会受到富人们的青睐。”华高莱斯国际地产顾问有限公司副总经理公衍奎向本报表示。

另据了解，科学城现有的主要业务项目包括正在销售的北京柏悦府项目和本年度将投入营运的北京柏悦酒店。前述负责人介绍，酒店将于二季度投入运营，届时将会成为业绩扭亏的主要动力，同时公司也会积极促成柏悦府的销售。

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