逍遥打脸融信兼论谁是地产融资王

打脸融信——兼论“谁是地产融资王”

万科为什么不欢迎宝能？王石说有四个方面，其中第1个理由就是，宝能系信誉不足，成为第1大股东，会影响万科信用评级，进而提高公司融资本钱。

万科的融资本钱是多少呢？依照其*近一次，即2015年9月28日50亿元5年期公司债发行情况看，票面利率为3.50%，刷新了彼时地产企业发债利率的新低。这是一个堪比国家信用的融资利率——5年期国债*率为3.13%左右，5年期国开债*率为3.54%左右。

所以，王石敢称，*近几年国际机构给万科的评级是给全世界地产公司中较高的，万科融资本钱非常低，一旦宝能系进来，就可能影响万科的评级。

在国内，中诚信证券评估有限公司给予万科的主体信誉和债券信用等级均为AAA评级，在海外，万科前后取得了穆迪Baa1、标普BBB+、惠誉BBB+的评级，是中国大陆房地产行业信用评级较好的企业之一。

信用即贞操

打脸融信——融信不信

融信中国具有典型的分析意义，由于它在2015年IPO时就曾以太高的负债成为市场关注的焦点，并未获足额认购，但在某房企融资能力TOP20榜单排行*终第17位，其在2016年1月连续两次发行公司债。

融信中国招股书显示，公司净资产负债比率近年来一路爬升，从2012年的171%飙升至上市前1591%；合并负债总额从2012年末的71.12亿元猛增至2015年9月30日的291.81亿元，其中大部分皆为流动负债，约占总负债的62.80%。

受此影响，年，融信中国息税折旧摊销前利润(EBITDA)分别为2.05、6.08和6.82亿元，EBITDA利息倍数分别为0.83、1.38和0.46，其有息债务规模大幅上升，资本化利息逐年提高。

而在融信中国的债务构成中，信托融资占比高达88.3%，融资成本高达10%-18%。也因此，融信中国的加权融资成本从2012年的7.34%一路上升至2015年3月的10.47%，明显高于一般品牌房企的成本。

正是基于对融信中国资金和债务结构的耽忧，研究机构对其评级一直不高。

此次，联合信誉评级公司给了融信中国主体及债券均为AA级的评级，这在房地产上市公司中已是较低的评级水平。认为公司债务负担较重，在建项目资金需求量较大，公司向新地区拓展业务，其进度可能存在一定不确定性，对公司信用水平可能产生不利影响。

这样的信誉水平难道说要比某房企融资能力TOP20榜单榜上无名的融创中国、富力地产等更高吗？

谁是地产融资王

地产行业玩的是地和钱，作为类金融行业，企业成功与否终归要取决于能否玩转资金。成功的地产企业各有各的高招，但死掉的地产企业只有一个共同点，就是玩不转资金，致使资金链断裂而亡。

即，融资能力决定命运。地产企业获得资金本钱的高低至关重要，只有尽量低成本的多融资才能保证后续拿地、开发、销售环节的从容布局，才能保障利润率尽可能的较大化。

目前，地产上市公司的融资方式包括银行贷款、信托贷款、公司债、中期票据、海外发债、定向增发等多种方式，在股权融资受限的大背景以及全国2000多个品牌运营商和专卖店负责人。“从2007年起下，债权融资能力的高低决定了地产企业的资金本钱。

其中，公司债对地产上市公司融资结构的改变是革命性的，它的重要意义在于消除了长期以来危及地产公司长时间资产安全及困扰扩大步伐的资产与负债之间的“期限错配”。

也因此，公司债成为地产上市公司的融资热门，而对于万房*来讲，也是视察一家地产上市公司融资能力*直观的窗口——所有信息均公开披露，所有数据均原始而直接，没有加工过的数据保证了融资能力榜的原汁原味，其客观真实性与可信度远远高于某融资能力TOP20榜单的打分制。

而且，虽然万房*并不否认融资额之于融资能力的重要性，但万房*也认为，*融资额并不是衡量一家地产上市公司融资能力*重要的指标，因为每家地产上市公司的具体情况其实不一样，对资金的阶段性需求也不一样，不能以某阶段融资额的多少来衡量其融资能力。

万房*认为，决定一家地产上市公司融资能力的关键在于其财务状况、品牌信誉等因素，而*终衡量指标只有一个，就是融资成本，反应在公司债上就是其发行的票面利率。

在同一段时期，利率环境未产生重大变化之下，公司债票面利率就是一把衡量地产上市公司融资能力的*直观、*透明、*客观、比较具有说服力的尺子。

2016年1月，共有25家A股或H股地产上市公司通过公然或非公然方式发行公司债，共发行29笔，合计金额828.1亿元，期限从1年到7年不等，票面利率较低者为保利地产发行的5年期公司债，仅有2.95%，票面利率较高者为中天城投发行的2+1年公司债，高达8%。

为了更直观的比较各地产上市公司融资能力的高低，万房*均选取5年期公司债作为比较基准，结果显示，票面利率较低的仍是保利地产，票面利率较高的为花样年控股，为7.29%。

万房*统计显示，2015年之前，地产上市公司发行上市的5年期公司债，平均票面利率为7%；2015年发行的5年期公司债，平均发行票面利率则为5%。

万房*取5%为比较基准，5年期公司债票面利率低于5%的发行主体包括保利地产、大悦城地产、万达商业、龙湖地产、绿地控股、富力地产、苏州高新、世茂房地产；首开股份恰好为5%。

票面利率高于5%的发行主体包括宝龙地产、融信中国、中南建设、中弘股分、阳光100中国、花样年控股。

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