逍遥六成上市房企净利报喜销售均价下跌拖累利润

销售业绩续增支撑起开发商对利润的乐观预期，六成已发布业绩预告的上市房地产企业2012财年净利润报喜。 截至1月28日，《第一》梳理发现，沪深两市房地产开发企业共有42家公布了2012年业绩预告或快报，其中有25家房企净利润预增、续盈或者扭亏，占总量的比例为60%，其余有9家预减、6家首亏、2家续亏。 由于去年多数开发商的销售均价出现不同程度的下降，房企利润率下滑可能会成为普遍现象。 多数房企报盈 从目前已公布的情况看，除个别房企因资产重组带来盈利的非正常飙升外，有7家上市房企实现净利润增长超过1倍，其中、、预报的净利润增幅分别为204%、110%和100%。 剩余的、、、、、、、等房企净利润增幅在50%至100%之间。 泛海建设（）预计2012年度实现净利润增长204%至7.8要相应减持(百科)老股。这一政策主要为了遏制新股超募等现象2亿元，主要是因为该公司项目开发建设加快，销售收入及利润大幅增加。而、、、等房企净利润下滑幅度在100%至250%之间，其中高新发展预计净利润最大降幅为224%。 需要关注的是，部分房企净利润浮动比较剧烈，往往并非是由房地产开发业务引起，多数为资产重组或者投资盈亏所致。 由于去年无房地产项目销售，且资本市场低迷导致公司所参与投资的出现浮动亏损，（）预计去年将出现首次亏损4000万元。 但目前发布业绩预告或快报的仍以小型开发商为主，并不能完整反映出目前上市房企的整体盈利状况。 （）是目前唯一发布2012年业绩快报的大型房企，该公司预测其2012年实现营业收入689亿元，较上年同期增长46.48%；归属于上市公司股东的净利润为84.04亿元，较上年同期增长28.69%。 去年保利地产销售金额首次突破千亿规模，实现签约金额1017. 9 亿元，同比增长 8.91%。收入与利润均取得较大幅度增长，主要源于该公司已销售的房地产项目在年内竣工交付并结转收入。 利润率不断下滑 大中型房企抗调控能力普遍增强，去年万科、保利地产、绿地集团、中海地产、及等房企销售金额均创下历年来新高。 但有分析认为，虽然绝大多数房企在2012年的销售一片飘红，但上市房企整体利润率的下降将成为行业普遍现象。 导致利润率下降的直接原因是房企销售均价的下跌。万科2012年销售均价为每平方米10901元，较2011年、2010年分别下降4%和10%。恒大地产在2012年销售均价为每平方米5962元，同比下降10%左右。 根据中指院统计数据，去年销售额位于前50名的房企销售均价为每平方米10006元，较2011年整体下降9%左右。 来自中原地产的统计显示，截至1月14日，已发布业绩快报的房企中，25家标杆上市房企2012年销售额总计为9664.58亿元。但以标杆房企2012年半年报和三季报的销售净利润率作为其2012年的销售净利润参考对比，自2007年以来，标杆房企的销售净利率呈现明显下滑趋势，已从2007年的24%下滑到2012年的18%。 此外，根据链家地产市场研究部统计的29家样本大型上市房企，2012前三季的净利润率为12.45%，同比下降11个百分点。 一方面是地价、建安和劳动力成本不断上涨，另一方面是越来越多的房企开始以价换量、快速周转，房企利润率不断受到挤压已经是不争的事实。 中金公司研究报告称，万科去年第三季度税金后毛利率25.0%，低于上半年水平1.5 个百分点，低于2011年 .9个百分点，毛利率延续了下滑趋势。此外，万科三季度净利润率仅8.8%，过去三年中仅好于2011年三季度。 这可能不仅仅是短期现象，因为随着土地成本的逐步抬高，销售费用等不断增加，房地产企业的利润率下行或许韩系车型所具有的丰富配置也在一定程度上增添了捷恩斯挑战德系三强的筹码。动力方面动力：搭载自然吸气发动机。动力方面是一个长期趋势。 万科集团总裁郁亮在解读2012年市场形势时坦言，靠土地升值盈利模式已经不可持续，未来整个房地产行业利率回报有望回落到一个合理水平，并向制造业靠近。