这类房子竟然代表中国楼市最真实的需求搭配

这类房子竟然代表中国楼市最真实的需求!

大家好，我是阿历。

前几天的文章里我根据2018年楼市风向发生变化后提出了一些新的购房指导。

这些规则是根据当地的人口，产业和资金来确定是否有真实的需求和上涨空间。

但是今天，阿历想给跟大家聊聊一个被很多购房者，甚至地产和中介人士都常忽略的指标——法院拍卖房产的数据。

什么是法拍房，人们为什么要买？

通俗理解，法拍房就是因为房主贷款买房或者欠债还不起，遭到法院强拍卖以偿还贷款的房子。

这种房子真的有人买吗？

阿历想说，不只是有人买，在一些城市甚至参与拍卖的人数众多。

一是法拍房的价格比市价低很多。

举个例子，北京市通州区永顺西里一套面积为81.84平方米，市场上卖385万，起拍价却仅仅为212.55万元。

而且如果这套房子第一次流拍，那么房子还会再次降价。

第二在有些地区可以避开限购令。

法拍房的面积大小以及所购区域，买房人本地或是外地户口、购房资格等在法拍房面前都不受影响，均可参与法拍房竞价并购买。

很多人会奔着当地需要摇号等待的户口选择竞拍。

第三可以按揭贷款。

征信好的客户可以根据个人条件和需求，可以正常享国家银行政策和利率。

现在络法拍房的情况如何？

我们来看下络法拍房的发展情况，2013年法拍房产线上挂拍金额是148亿，2017年增长至9254亿，其中2018年，淘宝和京东全国司法拍卖房产共计367340次，同比大幅增长61%，短短5年时间，挂拍金额增长62倍，成交率从13%增长到38%。

为什么阿历要把法拍房的数据单独拎出来写呢？

其实我们平时看的宏观数据信息较为滞后，而且并不能精细的明白一个地区的涨跌，而法拍房作为非常规的二手交易，反应更为敏感并具有波动性。

因此通过分析法拍房的一些数据，就能够回答：

1.现在的房价是涨还是跌积极推进贸易便利化？

2. 整个市场购房者的情绪如何？

等种种问题。

现在，阿历带大家一起看下18年全国一些主要城市的法拍房数据，并分析下这些地区的楼市情况。

在分析之前，我们需要掌握三个数据。

1.成交率：拍卖多少房子，最后成交多少。

2.折扣率：一般来说都是市场价的一定折扣

3. 围观数：这不用多说了，一套房子有多少人看，有多少人报名，都很能说明问题。

其中成交率会快于折扣率，而围观数则是个情绪参考。

北京和上海

北京和上海19年1月的成交率同比增速都有所提升，其中北京的司法拍卖成交率同比增速已经回升为正了，而上海同比增速还为负，说明北京楼市的回暖速度是快于上海的。

购房者更看好北京楼市处于缄默期的阿里最近已两次发布声明回应。上周，而上海的成交率没有转正，说明老百姓的观望情绪依然比较浓。

折扣率上这两个城市基本都在90%以上，这个折扣率在全国都算高的，说明北京和上海的的房子比较保值。

从去年开始，北京和上海法拍房的围观人数都在下降，原因除了经济下行，严格的楼市调控，也让大家开始观望起来。

浙江

2018年浙江住宅法拍房成交率和价格从8月便开始急剧下降，下降幅度比2017年更大。

在拍卖价格方面，从6月开始呈现出明确的下降趋势，

拍卖房的量价齐跌可以看出来，大家仍然对楼市保持观望。

江苏

2018年淘宝和京东，江苏司法拍卖房产共计36,638次，同比增长20%。

分地级市来看，无锡、苏州、淮安、镇江4市2018年司法拍卖房产总次数同比减少，其余8市2018年同比均增加。

而从江苏法拍房的成交率和拍卖价格来看，成交率跟浙江差不多，仍然大跌，拍卖价格也出现了一定的下跌，说明受调控政策的影响，江苏老百姓在买房这件事上，观望情绪也比较浓。

阿历分享这些数据，是为给大家提供一个新的维度去判断自己城市的楼市目前的情况和房子的保值率，没有分析到的地区，大家可以自行在淘宝或者京东上搜索“司法拍卖房”，可以看看自己所在的城市法拍房情况。

相信在搜索的过程中，因为法拍房的房价低，很多朋友会对此心动，但是阿历不得不提醒各位，法拍房之所以是非常规交易，是因为有一定风险的。

第一是产权归属问题。

部分法拍房可能在未交付、存在产权共有人的情况下拍卖或者前房主根本没有取得产权证，没有取得房屋产权证就需要看是否在房管局合同备案。

而过户这个问题不在法院拍卖管理范围内，由买受人自行解决，就可能出现无法过户的情况。

第二是房子的多次抵押。

比如法拍房是否有抵押、多次抵押行为，因为后续所有费用均由买受人自行承担，可能存在债务偿还风险。

第三是法拍房租赁问题。

自己的房子被法院拍卖肯定谁也不愿意，有的人为了避免房屋被拍卖而恶意与他人签订10年、20年不等的长期租赁合同，这种情况下买房人是不能以房屋所有人的身份要求此前的租房者搬离。

最后是缴费问题。

买房过户要缴纳税费，契税、个人所得税、拖欠的水电气费、物业费，未缴纳土地出让金以及拍卖佣金都需要买受人自行承担。

因此阿历在这里给大家整理了一些购买法拍房的注意事项。

首先，如果真的想要购买需要对房子进行前期调查，要去实地勘察，看看户型、朝向、房子的损害程度、还有非常重要的看有没有住人。

其次，切勿一看价格非常低，就盲目参与竞拍，在竞拍前要花点时间，通过多方渠道去查清楚房屋的产权是否清晰、有没有满五唯一等等，因为这些关系到房子能不能安全过户，成本到底有多高。

最后，一定要仔细看看拍卖文件，了解拍卖规则，支付的费用，付款时间等。

希望大家能购得自己心仪的房子！

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