房地产业要服务于新型城镇化需要

房地产业与新型城镇化息息相关。但是在新型城镇化过程中，房地产企业究竟扮演怎样的角色？这涉及到房地产业在新型城镇化中的定位，既是民生行业，又是为相关产业转型升级提供配套服务的基础性产业。 为新型城镇化服务 “促进城镇化发展，让农民转变为市民能够在城市安居乐业是城镇化的核心，对楼市发展长期利好。一方面，住宅需求有望增加；另一方面，城市经济繁荣，利好房地产行业的繁荣，有利于房价保持稳定。”中投顾问产业与政策研究中心主任扈志亮告诉本报。 《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》？穴以下简称《决定》？雪中强调，坚持走中国特色新型城镇化道路，推进以人为核心的城镇化，推动大中小城市和小城镇协调发展、产业和城镇融合发展，促进城镇化和新农村建设协调推进。优化城市空间结构和管理格局，增强城市综合承载能力。 “新型城镇化是人的城镇化，过去是地的城镇化，因此，房地产的开发要为新型城镇化服务。”中国房地产研究会副会长顾云昌说。 他向本报强调，房地产业的发展要符合新型城镇化的需要。比如，住宅地产不能都建高档的商品房，而应该建造一些普通的适用的商品房，要使农民进城成为市民后的购买能力和市场相符合。地产也要符合实际需要，不要搞形象工程，应该关注民生，多建一些老百姓需要的，比如社区的商业地产。 有显示，预计到20 0年，中国城镇化水平将提高到70%。届时，中国的城市和城镇人口会超过十亿。现在有七亿，即在这十七年时间里，我们将完成三亿的农村人口转移，计三口一家，那就是一亿户，这一亿户就需要一亿套房子。这对政府来说有一定压力，对于房地产商而言是个机会。 在顾云昌看来，新型城镇化的过程是农村人口逐步向城市转移的过程，商业地产、住宅地产的需求确实在增加，但房地产的开发更要符合城镇化中老百姓的需要。“房地产的开发要有科学的规划和预期，要与城镇化的速度相适应，避免再出现‘空城’、‘鬼城’。” 新型城镇化对三四线城市的影响较大，尽管与一二线城市相比，三四线城市在经济与发展上有其明显劣势，但从宜居的角度讲，这些城市或许更有优势。不可否认，新型城镇化有望带来三四线城市房地产市场新一轮的快速发展，但在这一过程中，如何避免供应过剩风险是开发商必须考虑的问题。 顾云昌认为，要摆正政府和市场的关系。“政府要摆脱过去的城镇化的思维模式，服务于民生，不搞形式主义。房地产的扩张不仅要符合新型城镇化的要求，还要服从于政府的总体规划，根据实际需要，才有利于房地产业的健康发展。” 成为配套产业 扈志亮强调，新型城镇化不是房地产化，但是房地产必然在其中扮演重要的角色，并带动产业链上下游行业发展。 万科总裁郁亮认为，房地产业不应再奢望成为国民经济的主角和支柱产业，而应积极成为城市化、城镇化发展过程中的配套产业。 “房地产要健康发展更多地依托于经济的健康发展。”扈志亮说，地方产业兴起并不断发展，将不断聚集企业，形成一定的集聚。当产业发展到一定规模，人口持续增长，势必增加对工业地产、住宅地产的需求。房地产可以适当先行发展，为产业发展提供良好的外部环境，产业和地产的协调发展才能够促使地区经济的长期繁荣。 新型城镇化是以人为核心的城镇化，最根本的是农业人口就地市民化，实现产业结构、就业方式、人居环境、社会保障等一系列由“乡”到“城”的重要转变。 复旦大学房地产研究中心主任尹伯成告诉本报，“新型城镇化是人的城镇化，就是要实现城市居民安居乐业。安居乐业都离不开房地产业。而‘空城’、‘鬼城’是房地产业盲目发展造成的阶段性过剩，忽略了对人的生活的基本面的保障，比如，交通不便，没有好的学校、医院，就业环境不好等。” 总理也多次强调，推进城镇化不能人为“造城”，要实现产业发展和城镇建设融合。城镇化是一个大战略，也是一个系统工程，其顶层设计必须融入产业配套理念。而一个城市的产业规划不考虑城市的资源禀赋，不考虑市场的真实需求，也必然会乱圈地、乱上项目，最终浪费土地、劳民伤财。 推进新型城镇化时，还应让大、中、小城市和小城镇以及农村形成分工合理、特色突出、功能互补的产业发展格局，从而实现新型城镇化与工业化、信息化、农业现代化的互动，形成良好的城镇化与产业化齐头并进的发展格局。 尹伯成强调，城镇化发展良好，流入人口规模较大的地方，必然是房企争取的地方。而且产业经济和房地产联系起来，不能单纯开发房地产。 “没有人口支撑的城镇化是不行的，人口与房地产业有密切关系，各线城市吸纳人口要差别对待。大城市就业机会多，公共产品丰富，人口多，需要加大房屋的供应量，但由于供不应求，房价被推高。如果把小城市的公共产品做好，增加就业机会，就不会都往大城市跑，房价自然会平稳。”尹伯成说。 他认为，大城市的房价被推高也是城镇化出现问题的反映。最好用市场的办法促进房地产业的健康发展，让市场决定价格是根本解决之道。 拓展融资渠道 《决定》指出，建立透明规范的城市建设投融资机制，允许地方政府通过发债等多种方式拓宽城市建设融资渠道，允许社会资本通过特许经营等方式参与城市基础设施投资和运营，研究建立城市基础设施、住宅政策性金融机构。 “城市建设投融资机制对开发商而言，有利于拓展融资渠道，减轻前期开发压力；多渠道融资能够降低融资成本，分散风险。”扈志亮说，对于社会资本而言，多了一个投资渠道，有利于分散资金风险和提高投资收益，有利于提高社会分散资金的使用效率。 “对房企而言，关键是地和钱。过去，地方政府靠卖地搞地方财政，融资平台欠缺。而拓宽城市建设融资渠道符合城镇化发展的需要。”尹伯成说。 随着《决定》的逐步落实，我国的房地产业将不断朝着平稳、健康的方向发展。对于房企而言，面临的将是必须转型和升级的契机与挑战。

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