前滩再推挂牌价近7亿只租不售商住用地或以

前滩再推挂牌价近7亿只租不售商住用地 或以底价成交

前滩是上海为数不多的临近中央商务区同时可以提供大片连续空地用于商业开发的区域。上海市政府计划将该区域建设成为上海的 第二个陆家嘴 。与新建的迪士尼乐园一起，前滩建设也被列入了城市未来５年的重点开发项目。

去年年末，前滩土地的五连拍曾令上海土地市场达到了一波高峰，更是在一天内两度刷新了全市的楼板价纪录。日前，前滩区域又有一幅地块推出。了解到，这幅浦东新区黄浦江南延伸段前滩地区Ｚ０００８０１编制单元５７－０１、５７－０２地块为商业、住宅用地，起始楼板价为１５５９１元／平方米，由于这幅地块明确商业和住宅部分都只租不售，因此将来很可能还是会以底价成交。

前滩再推只租不售地块

公告内容显示，浦东新区黄浦江南延伸段前滩地区Ｚ０００８０１编制单元５７－０１、５７－０２地块东至芋秋路南至春眺路西至桐晚路北至翠溪路，土地面积１９９４１．８０平方米，容积率２．０－２．５，规划建筑面积４４６１１．８０平方米，按照６．９５５４亿元的挂牌起始价粗略估算，起始楼板价约为１５５９１元／平方米。

这次新推的前滩５７－０１、５７－０２地块的起始楼板价还不到１５６００元／平方米，几乎相当于上述两幅地王地块起始楼板价的一半。究其主要原因在于，该地块明确规定了商业和住宅部分均不可出售，只能用于出租。

根据预出让合同显示，前滩５７－０１、５７－０２地块的商业定位为社区中心商业，须设置满足周边市民需要的休闲娱乐、大众餐饮等业态。商业建筑和住宅不得转让，但可以出租，而地块内建成的住宅，签订租赁合同，合同中约定的租期最长不超过５年并要在房产证上予以注记。

前滩有望成新兴金融区

根据规划面积，前滩地区相当于陆家嘴的两到三倍，它是以世博会为核心的黄浦江南部滨江区域的重要组成部分，北起川杨河，南至中环线（华夏路），东起济阳路，西至黄浦江，总用地面积２８３．１７公顷，沿黄浦江岸线长度约为２．３公里，总建筑面积约３５０．１６万平方米，规划人口２．５万人，将建设生态型、综合性城市社区。

仲量联行曾经专门在报告中指出，前滩拥有巨大潜力将成为新兴金融区 上海的 金丝雀码头 。仲量联行方面认为，前滩很有可能成为一个新的细分市场，以吸纳从陆家嘴区域内外溢的需求以及来自金融公司分设办公室的需求。首先，前滩是上海为数不多的临近中央商务区同时可以提供大片连续空地用于商业开发的区域。上海市政府计划将该区域建设成为上海的 第二个陆家嘴 。与新建的迪士尼乐园一起，前滩建设也被列入了城市未来５年的重点开发项目；第二，与其他大多数新兴区域相比，前滩的交通优势更为明显 距离市中心的人民广场１５分钟车程、距离浦东中央商务区２０分钟车程。３条地铁线在此交汇，使得该区域拥有便利的公共交通可及性；第三，前滩的土地开发主要由陆家嘴集团管理，后者不仅拥有丰富的开发经验，同时也具备建设商业区域与长期运营管理的能力；最后，尽管目前前滩的商业氛围较弱，伴随着包括浦江耀华商务区以及浦东世博区域在内的邻近区域的发展，前滩区域的商业氛围将日益成熟，目前已有近２０家大型国内企业计划在浦东世博区域内建造总部大厦。

据了解，目前，前滩的重点项目包括由陆家嘴集团和美国铁狮门合作开发的城市综合体北美中心，总建筑面积约达３５万平方米；陆家嘴集团开发的前滩中心更是一个面积４２万平方米的超大城市综合体，包括一栋高约２７０米的前滩最高建筑。由前滩公司自主开发的前滩企业天地项目一期已开工建设，未来将建设成集聚中外现代服务业企业总部基地。而临近前滩的世博Ｂ片区的央企总部基地也有大片的商务楼宇正在建设当中。

ＤＴＺ戴德梁行中国区写字楼部主管沈洁向商报指出，截至目前，前滩地区、世博Ｂ片区都没有写字楼进入预租状态，绝大多数楼宇还都处于建设阶段。其中，世博Ｂ片区央企总部基地中的个别项目可能会在今年下半年入市，包括华电、商飞等，很可能会在保留一部分写字楼面积自用的基础上，将部分写字楼对外出租。

底价成交或是大概率

事实上，这样强制只租不售的前滩地块在去年末就已经出现过。去年１１月２４日出让的前滩４６－０１地块也因其所建物业不能转让成为前滩地区唯一一幅底价成交的地块。上海鸿霈置业有限公司最终以５．６１亿元的底价摘得４６－０１地块，成交楼板价即起始楼板价，约为１．５９万元／平方米，与此次新推的前滩５７－０１、５７－０２地块的起拍价格相近。

上海中原研究咨询部高级经理龚敏表示，由于这幅前滩地块的商住均不得转让，只能出租，因此预计底价成交的可能性极大。

当前，上海滨江地区的房价参差不齐，但浦东陆家嘴板块量价最高，汤臣一品的均价高达１７万元／平方米。龚敏指出，去年的滨江地区，单价超过１０万元／平方米楼盘主要分布在虹口北外滩板块、黄浦滨江板块和浦东陆家嘴板块，不过北外滩和黄浦滨江只有个别楼盘及部分房源均价突破了１０万元／平方米。而浦东陆家嘴板块一线滨江地区楼盘单价基本都要达到１０万元／平方米以上，且呈现出量价齐高的格局。

前滩将打造上海新的世界级中央商务区，面积超过２个陆家嘴，前滩将实现与纽约、伦敦等国际金融中心零时差，工作人口１５万－２０万，外籍人口预计占比至少在六成，高端规划和定位为房地产市场需求打下了坚实的基础，即便是不销售，光租金收入也将很可观。 她还表示， 不过因为土地约定未来物业只租不售，以及国外租客受到国际影响等不确定因素更多，因此底价成交仍是大概率事件。