小区内的公共配套房屋该不该缴物管费呢

“品质更高”、“价格更低”、“安全更有保障”等“优势”几乎已不复存在。比起平均每天能够卖出十几罐的超市 伴随着房地产商品化的发展，按照《城市房地产管理法》的规定，房地产开发企业在开发房地产时，必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相一致的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。据此，几乎每个商品房小区或多或少同时配套建设了公共配套房屋，这些配套设施大多数是盈利性质的，也有的属于公益性质。 这些在小区内，如同小区共有设施设备的配套房是否应缴纳物业服务费，一直以来存在着较大的争议。不少物业企业由于小区入伙时，碍于开发商和地方政府的原因，从未向配套房收取物业服务费，导致本该收取的费用流失，同时也在一定程度上侵犯了小区其他业主的利益。但也有不少小区业委会和物业公司已经开始向配套房业主或使用人提出交涉，解决长期来存在的疑难问题。 位于徐汇区的一个商品房小区配套建设了1000多平方建筑面积的配套房，权属归街道所有，街道将楼上作为有关部门的办公房，沿街底楼出租经营。长期以来该房从未交过物业服务费。 2007年后，当新任的物业公司和业委会提出交涉时，街道仗着地方政府的强势地位不予理会，理由是，这些配套房与小区毫不相干，我们既不从小区出入，也不享受物业的相关服务，更没有与物业公司签订过任何合同，双方之间没有相应权利义务关系，凭啥要付服务费? 在交涉无果的情况下，小区物业公司以原告的身份将该配套房业主 徐汇区某街道办事处告上徐汇区法院。物业公司在提供证据时，出具了该小区的公用房屋设施设备相关文件，小区规划图，政府认定的小区四至范围，物业服务合同等。 在法院第一次庭审时，作为被告的街道干脆连人影也没有出现在法庭上，对此，法官颇有耐心，经过数次法庭通知送达，双方终于平等地坐下来进行公堂 对话 。一番理论后，按照物业管理的相关规定，小区配套房屋应缴纳物业服务费的诉讼获得了法院的支持，至于应缴纳多少，法院根据区物价局的指导意见及小区的实际，协调了较为合理的价格，双方接受了法院的调解，握手言和。 无独有偶，日前，杭州市江干区法院开庭审理了原告杭州屋宇物业管理有限公司诉被告杭州市景华小学要求该小学缴纳物业管理费一案。原告物业公司认为，被告享受了原告提供的物业管理服务理应缴纳物业管理费用；被告则认为其为公益性小学，未享受原告提供的物业服务，且财政拨款也并不包含物业管理费用，拒绝缴纳物业管理费，双方分歧很大。 物业公司认为自己依法、按约向包括被告在内的景华苑小区业主提供物业管理服务，被告拖欠、拒缴物业管理服务费不仅损害了原告的合法权益，也损害了小区广大缴费业主的合法权益。为此请求判令被告连带支付原告物业管理费用。 学校辩称是受政府指令搬到景芳六区，不是景华苑的业主，没有享受到原告的物业管理服务，和物业公司也没有签订过任何服务合同，双方之间不存在权利义务关系，而且业主委员会开会或者通知缴费等，被告从来不知情；尤其是学校用水、用电、垃圾运送等都是自有系统，与原告也没有关系，因此无义务缴纳物业管理费用。经过一审、二审，物业公司最终在法律上获胜。 相类似的问题其实在上海比比皆是，笔者先后住过的二个小区至今还是依然如故，一个是老小区，建筑面积5万余平方米，配套房却有 000多平方，由于小区物业收费较低， 小区物业公司连年亏损，物业服务质量也大打折扣。但是，面对完全应当积极去收费的大业主却无动于衷，其中一个是占有1000多平方米建筑面积的银行支行，一个是出租给家电大商场的大业主，令人费解。 而笔者现在居住的一个大型商品房小区内有一个面积颇大、收费颇高，属于规划开发建造的对全社会开放的双语配套幼儿园，平时进出同一小区大门，也由于种种原因，虽然享受着物业管理服务，但却享受 免单 待遇。 分析这些问题发生的原因是多方面的，既有历史的，又有现实的。历史原因是，有的建设单位在申请办理住宅建设工程规划许可证的同时，没有向区（县）房地产管理部门提出划分物业管理区域的要求，使区域开始就模糊不清。有的建设单位与前期物业服务企业在拟定物业服务合同时，为了自身的利益，有意无意地将本属于小区物业服务收费对象的配套房给遗漏了，造成了至今的困境。 现实的原因是，由于大部分小区业主大会或业主委员会对区域范围缺乏了解，在讨论决定小区重大问题时将配套房大业主有意无意地排除在外，甚至将这些大业主排除在物业服务合同的管理服务范围和收费范围之外。 所以要解决这些问题，首先要正本清源，明确规划区域、设施设备公用情况，按照物业管理规定明确配套房大业主的权利义务，参考政府指导价，协商物业收费标准。 （作者系上海宏祥物业管理有限公司副总经理）