地方版国五条看点何在永恒

地方版“国五条”看点何在

  31日，地方版楼市调控细则陆续公布。第1时间连线有关专家和业内人士点评这些政策，普遍认为这些政策整体呈现从严基调，将为市场降温，同时尚有完善空间，关键在于落实。

只要一收油   总体呈现从严基调

  综观已经出台的地方版调控政策，受访专家和业内人士认为，总体上呈现出从严态势。

  表现1，一些城市限购范围扩大。如“广东版”调控政策出台后，原本只是主城区限购的珠海、佛山如今要求覆盖全部行政区域。

  北京对本市户籍单身人士购房做出规定，未拥有住房的，限购1套住房；对已具有1套及以上住房的，暂停在本市向其出售住房。对备受社会关注的个 人住房转让所得税征收问题，北京第1个出台细则，对商品房、自建住房、经济适用房和已购公有住房的房屋原值给出了具体计算细则。

  表现2，房价控制目标收紧。一些城市明确统计新建商品住宅价格，扣除保障房因素；一些城市提出房价涨幅不高于或低于城镇居民人均可支配收入的实际增幅。如重庆要求“主城区新建商品住房价格增幅低于城镇居民人均可支配收入实际增幅。”

  中原地产市场研究部总监张大伟表示：“这意味着要扣除CPI,也就是物价上涨因素，因此更严格。”

  表现三，一些城市个人住房信息系统联步伐加快。中国房地产业协会副会长朱中一说：“广东对住房信息系统联提出时间表，要求今年年底前所有地级以上城市完成个人住房信息系统联。这是值得肯定的举措。”

  国务院发展研究核心副研究员刘卫民说：“从目前各地出台的细则来看，无论是更严格的限购政策或限购标准或更加严格的差别化信贷税收政策，都体现出‘从严’是这次各地调控的基调。”

  政策尚有完善空间，重在落实

  从地方版楼市调控细则来看，现阶段，核心支持首套、自住、中小户型置业需求已成为共识，但对如何促进改良性需求公道释放尚无明确措施。

  刘卫民说：“大部分改良住房条件的家庭都必须卖掉之前的小房子，而新的二手房交易个税政策和二套房信贷政策实质上是限制了这类改善性消费行为，因此，地方细则中也应当在一定程度上考虑改善性需求的支持政策。”

  刘卫民还建议，应充分考虑我国住房制度改革的特殊性。住房制度改革中出售给个人的公房原值较低，销售价差会较大，个税会较高。但这是制度转换和历史缘由构成的，并不是是投机造成的结果。因此，应在实施细则制定中给予一定考虑。

  住房城乡建设部政策研究核心主任秦虹说：“我关注的是政策的落实情况，如北京、重庆和合肥出台的政策中明确提出，2013年底前把符合条件的外来务工人员纳入公租房保障范围。如果这项举措能够确保落实，就是得民心顺民意。”

  二手房交易影响大

  地方版楼市调控政策密集出台，将对市场产生怎样的影响？

  张大伟认为，改良需求遭到影响较大。他说：“各地的政策都明显影响了第2套房，也就是改善性需求，信贷等政策也明显收紧。预计对市场的影响也将首先体现在中端市场。”

  刘卫民认为，更严格的限购、信贷和税收政策将为住房市场降温。他表示，在3月份“国五条”出台后几周内，部分城市的二手房交易量出现“末班车” 效应，交易量大幅上升。随着各地调控细则出台和相干政策明确，这类短时间效应将逐步消失。由于限购区域扩大、限购标准提高，将打破一些城市的住房供求格局， 住房市场将面临新一轮的调剂和平衡过程。

  刘卫民说：“在地方细则出台和实际效果发挥之前，买房者持币观望的心态将会增强，致使在未来一段时间市场温度可能有所下降。”

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